Какие возможные риски существуют при приобретении недвижимого имущества у супругов?

Помимо проверки объекта недвижимости на наличие запретов, арестов и иных ограничений, во избежание риска признания сделки недействительной, потенциальному покупателю надлежит проверить каким образом приобреталось имущество.

Рассмотрим конкретную ситуацию, когда на стороне продавца выступают физические лица — супруги.

В соответствии с действующим законодательством совместная (супружеская) собственность на недвижимое имущество возникает без обязательного внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи об этом. Это вытекает из положений пункта 1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ и статьи 34 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ): имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, то есть сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности. Таким образом, факт внесения в реестр недвижимости записи о праве собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками в силу закона.

При этом, как гласит пункт 2 статьи 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с такой недвижимостью, при заключении которых требуется согласие супруга, относятся все совершаемые сделки, например продажа, дарение, аренда, залог и прочее.

На сегодняшний день, в соответствии с действующим законодательством орган регистрации прав не вправе истребовать предоставления нотариального согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии такого согласия государственная регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. Такая сделка будет считаться оспоримой. Но заявители вправе самостоятельно предоставить нотариальное согласие супруга на государственную регистрацию, в целях защиты своих прав и интересов.

Таким образом, с целью минимизации рисков приобретения объекта недвижимости по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке, Управление Росреестра по Иркутской области рекомендует покупателю истребовать от продавца получение нотариально удостоверенного согласие его супруга (-и) на отчуждение недвижимости, либо если продавец приобретал имущество не в браке, то оформление заявления о том, что отчуждаемый объект недвижимости приобретался им не в браке.

Кроме этого, обращаем Ваше внимание, что если отношения в семье разладились и есть основания опасаться, что ваше совместное имущество будет продано без вашего согласия, то в таком случае супруг(-а), сведения о котором отсутствуют в ЕГРН, самостоятельно предпринимает меры касательно сохранения за собой права на имущество посредством подачи заявления о регистрации права общей совместной собственности в ЕГРН, либо позаботиться о своевременном разделе имущества.